fbpx

Myslíte si, že cena nemovitosti, kterou plánujete koupit nebo prodat je vysoká nebo nízká? Mnohé vám naznačí znalecký posudek. Kupní cena je vždy věcí dohody mezi prodávajícím a kupujícím. Pokud však koupi nemovitosti financujete např. přes hypoteční úvěr, vaši banku bude zajímat skutečná hodnota dané nemovitosti. Na řadu přichází soudní znalec a jeho znalecký posudek, který je při hypotéce jednou z nejdůležitějších podmínek získání a zejména určení výše úvěru, který vám je banka ochotna poskytnout. Zatímco prodávající má tendenci hodnotu nemovitosti uměle navýšit, kupující se snaží cenu stlačit co nejníže. Někde mezi oběma stranami je odborný znalecký posudek, který stanoví hodnotu nemovitosti na základě výpočtu technické hodnoty (stav nemovitosti) a také obecné hodnoty (poloha a lokalita). Znalecký posudek má tedy pro vás dvě primární úlohy – slouží jako podklad: 1.
Pro banku při výšce hypotečního úvěru. 2. Pro zápis rozestavěné stavby do katastru nemovitostí.

Jak se určuje ocenění nemovitosti?

Přes 50% hodnoty nemovitosti vychází z polohy a lokality nemovitosti (poloha v blízkosti centra, doprava v okolí, převládající zástavba či skladba obyvatelstva). Právě lokalita má na aktuální, ale i budoucí hodnotu nemovitosti největší vliv. Platí zde jednoduchá matematika. Nemovitost v přímém centru města bude mít vždy vyšší hodnotu než v okrajových částech města, i když by byla nemovitost ve velmi dobrém stavu. Výhoda dobré lokality je také v postupném růstu hodnoty vaší nemovitosti. Znalec nemovitosti se také dívá na technický stav budovy (výměra, věk stavby, opotřebení), údaje o pozemku a příslušenství k nemovitosti. Mnozí se mylně domnívají, že znalec hodnotí i vybavení bytu či domu. Není to tak.

Pokud kupujete zrekonstruovaný byt s drahými podlahami či kuchyňskou linkou, tuto hodnotu znalec do znaleckého posudku nezapočítá. Může se vám stát, že prodávající si toto zařízení promítne do prodejní částky, avšak znalecký posudek na byt bude nižší.

Soudní znalec se sice dívá na stav nemovitosti, ale případné stavební nedostatky obvykle neodhalí. Znalecký posudek je tak v této oblasti spíše informativní. Je proto dobré si ještě před koupí, hlavně při náročnějších stavbách, přizvat stavebního odborníka, který umí odhalit možné nedokonalosti a stavební chyby. Hodnota nemovitosti je oceněna ke dni vypracování znaleckého posudku. Znalecký posudek z před pěti let má pravděpodobně jinou hodnotu, jako by měl znalecký posudek stejné nemovitosti dnes.

Co všechno obsahují znalecké posudky bytu nebo domu?

Znalecké posudky obsahují několik dokumentů, které např. banka vyžaduje při posouzení vaší žádosti o hypoteční úvěr a stanovení maximální výše úvěru. Samotný posudek obsahuje obecné údaje o vlastnících nemovitosti, výpočet technické hodnoty a stanovení obecné hodnoty. Konečná obecná hodnota nemovitosti je finální hodnota nemovitosti. Výpis z listu vlastnictví a informativní kopie mapy z katastrálního portálu. Pořizovací dokumenty aktuálních majitelů nemovitosti (kupní smlouva, darovací smlouva apod.). Půdorysný náčrt nemovitosti s přesnou výměrou. Fotografická dokumentace nemovitosti.