Koupě novostavby s sebou přináší určitá specifika a rizika, s nimiž se při starší nemovitosti nesetkáte. Veronika Michalíková z advokátní kanceláře RE/MAX vám poradí, na co se zaměřit, aby vám radost z nového bydlení nepokazili nečekané problémy.

V předchozím článku jsme se zaměřili, na což je třeba myslet při koupi nemovitosti. Ačkoli doporučení, které jsou zahrnuty v minulém článku, se vztahují na všechny případy koupě nemovitosti, v tomto příspěvku si přiblížíme specifika a rizika spojená s koupi novostavby, tedy stavby ne starší než pět let.

Rizika při koupi novostavby

V případě koupě novostavby je časté, že developer uzavře se zájemcem smlouvu, na jejímž základě požaduje zálohy většinou vázány na stupeň rozestavěnosti stavby. Výstavba však často trvá i několik let a dokud se zájemce stane vlastníkem nemovitosti (což je až zápisem na listu vlastnictví), může developer skončit v úpadku, případně mohou nastat jiné původně nepředvídané okolnosti a nemovitost již nebude mít kdo dokončit. Avšak značnou část peněžních prostředků již zájemce do nemovitosti, která není ještě jeho, investoval. Nemá tak ani své peníze ani nemovitost.

Prověřte si developera

Riziko možných komplikací je větší hlavně při méně známých developerech. Doporučujeme proto před koupí prověření developera minimálně z veřejně dostupných zdrojů jako obchodní rejstřík, obchodní věstník, registr účetních závěrek, FINSTA a podobně. V této souvislosti doporučujeme, aby byla ve smlouvě sjednána i smluvní pokuta, jakož i možnost odstoupení od smlouvy pro případ prodlení zhotovitele s předáním nemovitosti, případně pro jiné závažné případy, které by mohly nastat.

Smlouva o smlouvě budoucí a rezervační smlouva

Setkáváme se i s tím, že developer či realitní kancelář tlačí kupujícího do uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, ačkoli byty jsou již zkolaudovány a nic nebrání přímo uzavření kupní smlouvy. Důvody jsou různé, například dokončit některé změny na bytě. Mnoho podobných situací se dá ošetřit přímo v kupní smlouvě, na jejímž základě se zájemce už stane vlastníkem nemovitosti. V některých případech nedochází k uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě, ale k uzavření rezervační smlouvy. Upozorňujeme, že rezervační smlouvy skoro ve všech případech obsahují smluvní pokuty pro případ, pokud zájemce již budoucí kupní smlouvu neuzavře. I když ve většině případů není právní základ pro ponechání takové smluvní pokuty, její následné vymáhání může být přinejmenším časově náročnější. Stejně časté jsou případy, kdy rezervační smlouvy zavazují kupujících k uzavření kupní smlouvy, jejíž znění (nebo alespoň její podstatné náležitosti) ani nejsou přílohou rezervační smlouvy. Pokud by měla být uzavřena rezervační smlouva nebo smlouva o budoucí kupní smlouvě, doporučujeme, aby bylo přílohou této smlouvy kompletní znění kupní smlouvy.

Náležitosti kupní smlouvy na novostavbu

Náležitosti smlouvy, kterou se provádí nemovitost jsme si blíže přiblížili v  předchozím článku . V souvislosti s koupi novostavby však dáváme do pozornosti, že podle zákona o vlastnictví bytů a nebytových prostor kromě obvyklých náležitostí musí být při prvním převodu vlastnického práva k bytu součástí smlouvy i „situační plány jednotlivých pater domu s vyznačením jednotlivých bytů a nebytových prostor v domě, včetně vyznačení garážových stání a skladových prostor, jejich čísel a identifikace pozemku. Návrh na zápis a dokumentaci je povinen předložit prodávající. „

Záruka na novostavbu

Ve vztahu k záruce na novostavbu je třeba vycházet z právní úpravy zakotvené v občanském zákoníku, tak v zákoně o ochraně spotřebitele. Podle ustanovení § 645 občanského zákoníku: „Zhotovitel odpovídá za vady, které má věc na zakázku zhotovená při převzetí objednatelem, jakož i za vady, které se vyskytnou po převzetí věci v záruční době. Stejně odpovídá za to, že věc má vlastnosti, které si objednatel při zakázce vymínil. „Při zhotovení stavby platí podle občanského zákoníku záruční doba v trvání tří let, přičemž prováděcí předpis k Občanskému zákoníku může stanovit, že u některých částí staveb může být záruční doba kratší, nejméně však 18 měsíců. V této souvislosti upozorňujeme, že zhotovitel může objednateli poskytnout i delší záruční dobu, jako je minimální délku záruční doby zakotvené v občanském zákoníku. Taková delší záruční doba by mohla být poskytnuta i na vybrané části stavby.